Авторизация

Мои сайты

Посетители

Сейчас 244 гостей и ни одного зарегистрированного пользователя на сайте

Как выбрать и какую выбрать управляющую компанию?

  • На основании Жилищного Кодекса РФ статьи Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом части 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
       1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
       2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
       3) управление управляющей организацией.
  •    Часть 3 этой статьи указывает на то, что:
  •    3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  •    Из этого следует, что:
       1. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. ЖК РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
       1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
       2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
       3) управление управляющей организацией.
  •    2. Указанный в ст. 161 ЖК РФ перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит. Ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 2 ст. 20) содержал открытый перечень способов управления в случае их установления федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, например, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК).
  •    3. Исходя из содержания рассматриваемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется, что требует принятия общим собранием решения о ликвидации указанной некоммерческой организации (см. также комментарий к ст. 162 ЖК).
  • 4. Часть 3 рассматриваемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма Кодекса сохраняет преемственность по отношению к положениям ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 3 ст. 21). Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ. Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования. При заочном голосовании собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на доверенности на голосование, составленной в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК).
  •    4. Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных условиях с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений настоящим Кодексом не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).
  •    5. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ.
  •    6. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
  •    7. Часть 4 ст. 161 ЖК РФ содержит исключение из общего правила, а именно: выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому орган местного самоуправления обязан выбрать управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года не выбран способ управления этим домом или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. По ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 18) в первый раз обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, возникает, если собственники не выполнили требование закона в течение года с момента введения в действие ЖК РФ.
  •    8. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года способа управления этим домом органу местного самоуправления необходимо выяснить, проводилось ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а также проверить его легитимность и ознакомиться с содержанием решения собрания. Решение собрания должно фиксироваться в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается незаключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то это подтверждает нереализацию выбранного способа управления домом.
  •    9. В случае, указанном в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. Правительственный акт может не только устанавливать процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса. Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом исходя из выбранного ими способа управления.